Besteht ein erheblicher Mangel an der Mietsache, dürfen Mieter die Miete mindern. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung nicht wie gewohnt genutzt werden kann. Dies gilt ebenso bei Beeinträchtigungen der Wohnqualität und natürlich der Gesundheit. Schimmel zählt zu solchen Mängeln. Eine pauschale Mietminderung ist dennoch nicht immer gleich gerechtfertigt.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter nicht selbst die Schuld am Mangel trägt. Hat der Mieter einen Mangel an der Mietsache verursacht, so muss er ihn auch beheben. Liegt die Schuld nicht beim Mieter, muss vor einer Mietminderung erst der Mangel angezeigt werden. Am besten schriftlich. Entweder wird das Schriftstück per Einschreiben verschickt oder persönlich überreicht.

In der Mängelanzeige räumt der Mieter dem Vermieter üblicherweise eine Frist von 14 Tagen ein, um den Mangel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Hinsichtlich der Schuldfrage wird insbesondere bei Schimmelbefall häufig ein Gutachter hinzugezogen. Neben dem oberflächlichen Pilzbefall verbergen sich nämlich gerne versteckte Schäden am Gebäude oder ein unangemessenes Nutzungsverhalten der Räume. Im Einzelfall entscheidet dann am Ende ein Gericht. Ein Urteil aus Köln zeigt, dass nicht ausschließlich Baumängel Ursache für Schimmel sind.

Im verhandelten Fall bildete sich im Bad des Klägers Schwarzschimmel im ungefliesten Spritzwasserbereich über der Badewanne. Prompt minderte der Mieter deshalb seine Miete und forderte eine Schimmelpilzbeseitigung durch den Vermieter ein. Dieser legte allerdings ein Gutachten vor, welches die Schimmelursache beim Mieter fand.

Das Gericht teilte die Auffassung des Gutachtens. In diesem Fall sei die Badewanne nicht zum Duschen im Stehen geeignet, da der Fliesenspiegel nur etwa hüfthoch vorzufinden ist. Spritzwasser konnte so die ungefliesten Wandbereiche durchnässen, wodurch der Schimmelbefall hervorgerufen wurde.

Steht ein erheblicher Mangel im Raum, sollten Mieter und Vermieter als Erstes ein konstruktives Gespräch miteinander suchen. In vielen Fällen können Probleme ohne große Umstände aus der Welt geschafft werden. Entsteht dennoch ein Konflikt, so sind eine unabhängige, zweite Meinung sowie rechtlicher Beistand in Erwägung zu ziehen.

Quelle des Gerichtsurteils: Landgericht Köln, Az.: 1 S 32/15

shutterstock_560316151

Muss eine Versicherung für die Wasserschadenbeseitigung aufkommen, darf sie dem Versicherungsnehmer die Wahl des Fachunternehmens nicht vorschreiben. Das sagt ein Urteil des OLG Schleswig-Holsteins. Dies gilt aber nur, wenn im Versicherungsvertrag keine gegenteiligen Klauseln vereinbart wurden.

Das Urteil basiert auf einem Fall aus dem Sommer 2010. In einem Haus in Bad Oldesloe, Kreis Stormarn, trat aufgrund einer defekten Waschmaschine ein Wasserschaden auf. Daraufhin beauftragte der Eigentümer des Gebäudes den späteren Kläger, ein Sanierungsunternehmen aus der Region, zur Trocknung des Wasserschadens. Für diesen bestand zu dieser Zeit eine verbundene Wohngebäudeversicherung.

Als die Trocknungsarbeiten bereits voll im Gange waren, traf der Regulierungsbeauftragte der Versicherung zur Begutachtung des Schadens ein. Im Hinblick auf den Bodenaufbau, einen schwimmenden Estrich, erklärte der Beauftragte die Raumtrocknung jedoch für nicht fachgerecht. Hier blieb im Nachhinein umstritten, ob der Beauftragte den Hauseigentümer auch aufforderte den Sanierungsvertrag mit dem Trocknungsunternehmen zu kündigen.

Am Ende kündigte der Hauseigentümer aber dem Kläger und beauftragte eine vom Regulierungsbeauftragten genannte Fachfirma.

Der Kläger sah in dieser Handlung ein unlauteres Wettbewerbsverhalten der Versicherung. In erster Instanz hatte die klagende Trocknungsfirma damit auch vor dem Landgericht Lübeck Erfolg.  Das Oberlandesgericht in Schleswig-Holstein wies einen Eilantrag des Klägers auf Wiederaufnahme der Trocknung dagegen zurück.

Zwar hatte die Versicherung tatsächlich nicht das Recht, ihrem Versicherungsnehmer zu verbieten die Schadensbeseitigung selbst in marktgerechter Weise in Auftrag zu geben. Da durch den Regulierungsbeauftragten jedoch von einer nicht fachgerechten Ausführung der Trocknung ausgegangen wurde, stellte die Aufforderung zur Kündigung des Trocknungsvertrages in diesem konkreten Fall kein unlauteres Geschäftsverhalten dar.

Selbst wenn die Einschätzung des Beauftragten falsch gewesen, die Trocknung also fachgerecht ausgeführt wäre, hätte die Versicherung Recht behalten. Man hätte dann bestenfalls eine unsorgfältige Beurteilung des Regulierers, aber keinen wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsanspruch gerechtfertigt.

Quelle: Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 19.07.2011, Az. 6 U 70/10

shutterstock_333727544