Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung

Besteht ein erheblicher Mangel an der Mietsache, dürfen Mieter die Miete mindern. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung nicht wie gewohnt genutzt werden kann. Dies gilt ebenso bei Beeinträchtigungen der Wohnqualität und natürlich der Gesundheit. Schimmel zählt zu solchen Mängeln. Eine pauschale Mietminderung ist dennoch nicht immer gleich gerechtfertigt.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter nicht selbst die Schuld am Mangel trägt. Hat der Mieter einen Mangel an der Mietsache verursacht, so muss er ihn auch beheben. Liegt die Schuld nicht beim Mieter, muss vor einer Mietminderung erst der Mangel angezeigt werden. Am besten schriftlich. Entweder wird das Schriftstück per Einschreiben verschickt oder persönlich überreicht.

In der Mängelanzeige räumt der Mieter dem Vermieter üblicherweise eine Frist von 14 Tagen ein, um den Mangel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Hinsichtlich der Schuldfrage wird insbesondere bei Schimmelbefall häufig ein Gutachter hinzugezogen. Neben dem oberflächlichen Pilzbefall verbergen sich nämlich gerne versteckte Schäden am Gebäude oder ein unangemessenes Nutzungsverhalten der Räume. Im Einzelfall entscheidet dann am Ende ein Gericht. Ein Urteil aus Köln zeigt, dass nicht ausschließlich Baumängel Ursache für Schimmel sind.

Im verhandelten Fall bildete sich im Bad des Klägers Schwarzschimmel im ungefliesten Spritzwasserbereich über der Badewanne. Prompt minderte der Mieter deshalb seine Miete und forderte eine Schimmelpilzbeseitigung durch den Vermieter ein. Dieser legte allerdings ein Gutachten vor, welches die Schimmelursache beim Mieter fand.

Das Gericht teilte die Auffassung des Gutachtens. In diesem Fall sei die Badewanne nicht zum Duschen im Stehen geeignet, da der Fliesenspiegel nur etwa hüfthoch vorzufinden ist. Spritzwasser konnte so die ungefliesten Wandbereiche durchnässen, wodurch der Schimmelbefall hervorgerufen wurde.

Steht ein erheblicher Mangel im Raum, sollten Mieter und Vermieter als Erstes ein konstruktives Gespräch miteinander suchen. In vielen Fällen können Probleme ohne große Umstände aus der Welt geschafft werden. Entsteht dennoch ein Konflikt, so sind eine unabhängige, zweite Meinung sowie rechtlicher Beistand in Erwägung zu ziehen.

Quelle des Gerichtsurteils: Landgericht Köln, Az.: 1 S 32/15

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Hausgemachte Feuchtigkeitsprobleme – Frühlingscheck Teil 2

Die Suche nach Feuchtigkeitsschäden geht in die nächste Runde. Nun schauen wir uns Bad und Küche einmal genauer an. Außerdem werfen wir einen Blick hinter Sofa, Kleiderschrank & Co..

Bevor es losgeht, rufen wir noch schnell Verstärkung herbei. Möbel verrücken klappt zu zweit besser und ist sicherer. Anschließend rücken wir nacheinander das Sofa, den Kleiderschrank und das Bett von den Wänden ab – eben alle Einrichtungsgegenstände, hinter denen die Luft nicht richtig zirkulieren kann. Wo sich die Feuchte stauen kann, besteht nämlich erhöhte Schimmelgefahr.

Ob eine Wand nun feucht oder nur kühl ist, lässt sich nicht immer einfach beantworten. In diesen Fällen helfen daher Feuchtigkeitsmesser. Dielektrische Feuchtemesser (ugs. „Kugelkopf“) sind besonders vorteilhaft, da sie die Wand bei der Messung nicht beschädigen. Günstige Modelle erhalten Sie z. B. im Baumarkt.

Messen Sie zunächst einige vermeintlich trockene Wandabschnitte im Zimmer. Die Werte dienen bei der Messung der vermeintlich nassen Wand als Referenz. Wenn die Werte extrem voneinander abweichen, empfehlen sich weitere Nachforschungen. Im Zweifelsfall sollte ein Fachmann konsultiert werden. Grundsätzlich sollten Möbel ca. 15 cm von Wänden abgerückt sein, um Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmelpilzen vorzubeugen.

Feuchtigkeit im Badezimmer

Erhöhte Luftfeuchtigkeit ist im Bad ganz normal. Doch vor allem im Winter wird sie häufig nur unzureichend abgeführt. Ist es draußen kalt, wird selten gelüftet. Prüfen Sie deshalb insbesondere Silikonfugen, Fliesenfugen und Zwischenräume (z. B. hinter dem Spülkasten). Idealerweise stellen Sie dauerhaft ein Hygrometer auf, das stetig Auskunft über den Feuchtegehalt der Luft gibt.

Feuchtigkeit in der Küche

Auch in der Küche produzieren wir u. a. durchs Kochen mehr Feuchte. Außenwände sowie Fensterbereiche sind hier beliebte Brandherde für Schimmelpilzbefall. Überprüfen Sie zudem unbedingt offen gelagerte Lebensmittel, sollte ein Pilzbefall Ihre Küche tatsächlich heimsuchen.

Nützliche Links zum Thema:

>> Lexikon: Wie die dielektrische Feuchtemessung funktioniert.
>> Teil 1 des Frühlingschecks: Feuchtigkeit an Bauelementen.

Im nachfolgenden Teil unseres Leitfadens begutachten wir die Problemzone Keller.  

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Darf die Versicherung die Firma zur Bautrocknung aussuchen?

Muss eine Versicherung für die Wasserschadenbeseitigung aufkommen, darf sie dem Versicherungsnehmer die Wahl des Fachunternehmens nicht vorschreiben. Das sagt ein Urteil des OLG Schleswig-Holsteins. Dies gilt aber nur, wenn im Versicherungsvertrag keine gegenteiligen Klauseln vereinbart wurden.

Das Urteil basiert auf einem Fall aus dem Sommer 2010. In einem Haus in Bad Oldesloe, Kreis Stormarn, trat aufgrund einer defekten Waschmaschine ein Wasserschaden auf. Daraufhin beauftragte der Eigentümer des Gebäudes den späteren Kläger, ein Sanierungsunternehmen aus der Region, zur Trocknung des Wasserschadens. Für diesen bestand zu dieser Zeit eine verbundene Wohngebäudeversicherung.

Als die Trocknungsarbeiten bereits voll im Gange waren, traf der Regulierungsbeauftragte der Versicherung zur Begutachtung des Schadens ein. Im Hinblick auf den Bodenaufbau, einen schwimmenden Estrich, erklärte der Beauftragte die Raumtrocknung jedoch für nicht fachgerecht. Hier blieb im Nachhinein umstritten, ob der Beauftragte den Hauseigentümer auch aufforderte den Sanierungsvertrag mit dem Trocknungsunternehmen zu kündigen.

Am Ende kündigte der Hauseigentümer aber dem Kläger und beauftragte eine vom Regulierungsbeauftragten genannte Fachfirma.

Der Kläger sah in dieser Handlung ein unlauteres Wettbewerbsverhalten der Versicherung. In erster Instanz hatte die klagende Trocknungsfirma damit auch vor dem Landgericht Lübeck Erfolg.  Das Oberlandesgericht in Schleswig-Holstein wies einen Eilantrag des Klägers auf Wiederaufnahme der Trocknung dagegen zurück.

Zwar hatte die Versicherung tatsächlich nicht das Recht, ihrem Versicherungsnehmer zu verbieten die Schadensbeseitigung selbst in marktgerechter Weise in Auftrag zu geben. Da durch den Regulierungsbeauftragten jedoch von einer nicht fachgerechten Ausführung der Trocknung ausgegangen wurde, stellte die Aufforderung zur Kündigung des Trocknungsvertrages in diesem konkreten Fall kein unlauteres Geschäftsverhalten dar.

Selbst wenn die Einschätzung des Beauftragten falsch gewesen, die Trocknung also fachgerecht ausgeführt wäre, hätte die Versicherung Recht behalten. Man hätte dann bestenfalls eine unsorgfältige Beurteilung des Regulierers, aber keinen wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsanspruch gerechtfertigt.

Quelle: Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 19.07.2011, Az. 6 U 70/10

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