Kündigung und Räumungsklage nach Leitungswasserschaden

Der Helfer einer Mietpartei bohrt aus Versehen eine Wasserleitung an. Prompt nimmt der Vermieter dies zum Anlass den Mietern der betroffenen Wohnung zu kündigen. In einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschied das Amtsgericht München: Die Mieter dürfen bleiben. (424 C 27317/16)

Die Beklagten hatten im Münchener Stadtteil Schwabing eine Altbauwohnung gemietet, die sie zu Wohn- und Geschäftszwecken nutzten. Im Oktober 2016 wollte ein Bekannter der Beklagten in einem der Räume neue Fußleisten montieren. Er verwendete drei Zentimeter lange Dübel und traf bei einer der Bohrungen versehentlich die Hauptwasserleitung, welche nach einem rechtwinkligen Knick unter dem Putz auf Höhe der Fußleisten verläuft.

Der dadurch entstandene Schaden betrug fast 9.000 Euro. Natürlich machte der Vermieter den Wasserschaden gegenüber seiner Versicherung geltend. Er nahm den Vorfall allerdings auch zum Anlass das Mietverhältnis zu kündigen. Weder die Beklagten noch der Helfer hätten sich nämlich über den Leitungsverlauf erkundigt. Aufgrund früherer Bauarbeiten hätte ein ungewöhnlicher Leitungsverlauf erwartet werden müssen. Die Mieter stünden gar in der Pflicht den Leitungsverlauf in Erfahrung zu bringen.

Gericht sieht keine erhebliche Pflichtverletzung
Die Beklagten wollten die Wohnung nicht verlassen, worauf der Vermieter schließlich eine Räumungsklage einreichte. Das Münchener Amtsgericht sah allerdings keine schuldhafte Pflichtverletzung, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte. Vielmehr sei der Leitungsverlauf weder bekannt noch erkennbar gewesen und entspreche nicht dem Stand der Technik.

Eine fahrlässige Pflichtverletzung war allein die Nutzung drei Zentimeter langer Dübel, obwohl der Leitungsverlauf unbekannt war und daraufhin nicht mittels Leitungsdetektoren abgeklärt wurde. Nachdem der Kläger gegen die Entscheidung Berufung einlegte wies das Amtsgericht diese zurück und erklärte das Urteil für rechtskräftig.

> Pressemitteilung des Amtsgerichts München vom 02.02.2018.

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Schwarzer Schimmel

Familie leidet nach Fäkalschaden unter Schimmel

Der NDR berichtete am 8. November 2017 im Nordmagazin über die Familie Nsakas. Nach dem Versuch einer Rohrreinigungsfirma, eine Verstopfung zu beseitigen, wurde die gesamte Wohnung mit Schmutzwasser überflutet. Der Schaden wurde zwar behoben, der Schimmel kam aber trotzdem.

Es war der 5. September. Familie Nsakas erwartete den Mitarbeiter einer Rohrreinigungsfirma, um eine Verstopfung im Abwasserrohr der Toilette beseitigen zu lassen. Dieser griff zum Hochdruckreiniger. Beim Versuch, die Verstopfung zu lösen, spritzten Schmutzwasser, Fettrückstände und Fäkalien aus den sanitären Einrichtungen der Wohnung. Binnen Minuten bahnte sich das kontaminierte Gemisch seinen Weg durch sämtliche Räume. Selbst aus dem Waschbecken des Hausanschlussraumes, welcher selbst verschlossen war, quoll Abwasser heraus.

Die Rohrreinigungsfirma nahm das Wasser auf und beglich die Kosten des Wasserschadens. Dann aber kam der Schimmel. Möbel, Fliesen, Wände und Kleidung wurden vom Pilzbefall in Mitleidenschaft gezogen. Das Tragische im Fall der Nsakas: Sowohl die Mutter als auch die beiden Söhne leiden unter einer Stoffwechselstörung, weshalb sie Schadstoffe nicht vertragen und diese nur begrenzt im Körper abgebaut werden.

Trotz chemischer Desinfektion und der Entsorgung verschimmelter Gegenstände leidet die Mitglieder der Familie unter Kopfschmerzen, Übelkeit sowie Unwohlsein. Ein Verbleib in der Wohnung ist untragbar. „Wir haben diesen Wohnraum schadstofffrei gestaltet, eben aufgrund unserer Erkrankung“, sagt Frau Nsakas. Nun sucht die Familie verzweifelt nach einer neuen Bleibe.

Sachverständiger versucht zwischen den Parteien zu vermitteln

Zur Begutachtung der Lage und Vermittlung zwischen den beiden Parteien wurde schließlich ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen. Er hat sich die Wohnung angesehen und vermutet, dass das Abwasser im Hausanschlussraum unter den Estrich lief. Da alle Räume miteinander verbunden sind, besteht bei Wasserschäden dieser Art immer die Gefahr, dass sich das Wasser unter dem Estrich über die komplette Wohnfläche verteilt.

Ob dies bei den Nsakas tatsächlich auch so passierte, kann leider nicht überprüft werden. Der Vermieter verbietet den Zutritt zum Hausanschlussraum. Die Beschwerden der Familie sind ihm bekannt. Handlungsbedarf sieht der Vermieter dennoch nicht. Auf Anfrage des NDR wird lediglich auf das Gutachten seiner Wohngebäudeversicherung verwiesen.

Die Wohngebäudeversicherung des Vermieters bezog wie folgt Stellung: „Im Rahmen der Schadenbeseitigung ist lediglich der Austausch des Randdämmstreifens im Hausanschlussraum und im Bereich der Zählerschränke im Treppenflur vorzusehen. Weitere Folgeschäden sind nicht vorhanden.“ Genau diese Sanierungsmaßnahme blieb allerdings aus.

Feuchtigkeit breitet sich auch unter dem Estrich aus

Hierzu erklärt der hinzugezogene Sachverständige, dass der Estrich grundsätzlich von Wandbauteilen getrennt werden muss: Dazu der Randdämmstreifen. Wenn diese Fugen jedoch nicht dauerhaft abgedichtet werden, besteht die Gefahr, dass über die Randdämmstreifen Feuchtigkeit unter den Estrich gerät und sich dort unbemerkt ausbreitet.

Für den Experten wäre es überaus wichtig, die Ursache für den Schimmelbefall zu lokalisieren. Ohne rasches Handeln, so fürchtet Familie Nsaka, wird die Wohnung sonst zum Nährboden für noch mehr Schimmel. Der Verdacht einer feuchten Estrich-Dämmschicht erhärtet sich, da über den Heizkreisverteiler der Fußbodenheizung eine Geruchsbelästigung wahrnehmbar sowie Schimmelpilze darin sichtbar sind.

In einem kommenden Beitrag lesen Sie die Statements von Detlef Krause, Mitglied des Bundesverbands Feuchte & Altbausanierung e.V., der im Anschluss zum Beitrag interviewt wurde.

>> Den Videobeitrag in voller Länge finden Sie in der NDR Mediathek.

Estrichtrocknung von Fließestrich im Neubau

Fließestriche besitzen hervorragende Trocknungseigenschaften. Sie härten rasch aus und sind Zugluft gegenüber unempfindlich. Trotzdem gibt es einige Faktoren, die bei der Estrichtrocknung von Fließestrich beachtet werden sollten.

Bevor der Estrich getrocknet werden kann braucht er mindestens 24 Stunden Zeit zum Abbinden. Sobald er begehbar ist darf schließlich mit dem Lüften begonnen werden. Selbstverständlich muss bei geöffneten Fenstern oder Türen darauf geachtet werden, dass kein Niederschlagswasser in den Raum eindringt. Es muss aber auch sichergestellt werden, dass die Gebäudefassade nicht zugehängt beziehungsweise der frische Estrich nicht zugestellt ist.

Die Trocknung von Estrich ist erforderlich, da er durch die Herstellung überschüssiges Zugabewasser enthält. Das Aufbringen der Bodenbeläge kann erst erfolgen, wenn der Wassergehalt ausreichend gesunken, die sogenannte Belegreife erreicht wurde. Im Gegensatz zu Zementestrichen ist beim Fließestrich allerdings kein Aufschüsseln zu befürchten. Neben der natürlichen Austrocknung durch systematisches Lüften eignet sich, aufgrund der immensen Zeitersparnis, vor allem die technische Estrichtrocknung zum zügigen Erreichen der Belegreife.

Estrich mit Bautrockner und Bauheizer trocknen

Eine bewährte Methode zur Estrichtrocknung ist der Einsatz von Bautrocknern, die nach dem Kondensationsprinzip funktionieren. Dabei wird die vom Fließestrich an die Raumluft abgegebene Feuchtigkeit im Bautrockner extrahiert und abgeführt. Je höher dabei die Raumtemperatur ist, desto mehr Feuchtigkeit kann die Luft aufnehmen und das Entfeuchtungsgerät letztlich abscheiden.

Abhängig vom Grundriss der Räumlichkeiten helfen Ventilatoren die feuchte Raumluft zum Luftentfeuchter zu transportieren. Das kann zum Beispiel dann nötig sein, wenn die Aufstellung des Entfeuchters aus Platzgründen nicht in jedem Raum möglich ist. Ganz davon abgesehen verkürzt ein zusätzliches Gebläse grundsätzlich die Trocknungszeit.

Um auch im Winter eine angemessene Dauer der Trocknung zu realisieren, kann die Raumtemperatur durch Heizgeräte künstlich erhöht werden. Hier muss jedoch von Gasheizern oder Ölheizkanonen abgesehen werden, da diese mit ihren Abgasen Feuchtigkeit an die Raumluft abgeben. Die Wahl fällt demnach auf Elektroheizer, welche dieser Problematik nicht unterliegen. Allgemein richtet sich die Wahl und Anzahl der Trocknungsgeräte nach dem Raumvolumen sowie dem Feuchtegehalt des Estrichs. Vom Raumvolumen und der Estrichfläche hängt am Ende auch die Trocknungsdauer ab. Bei Neubauten beträgt die Zeit zum Trocknen ohne technische Hilfsmittel in der Regel eine Woche pro Zentimeter Estrichstärke, ab dem fünften Zentimeter dann die Zeit zum Quadrat. Eine professionelle Bautrocknung kann die Dauer um bis die Hälfte verkürzen.

Über diese Faustformel hinaus berät Sie der Fachmann Ihrer Wahl anhand der örtlichen Gegebenheiten zur voraussichtlichen Dauer der Estrichtrocknung. Ein Profi vom Fach sorgt zugleich dafür, dass alle Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und Folgegewerke planmäßig beginnen können.

Schimmelbildung durch Wärmebrücken begünstigt

Wärmebrücken sind Schwachstellen an der Gebäudehülle, über die Wärme schneller verloren geht als durch angrenzende Bauteile. Als unmittelbare Folge kühlt das betreffende Bauteil aus. Raumluftfeuchte kondensiert daraufhin an der Bauteiloberfläche und fördert die Schimmelbildung.

Deckenanschlüsse, Mauersohlen oder Rolladenkästen sind Bauteile, an denen immer wieder Wärmebrücken festgestellt werden. In vielen Fällen lassen sich die auch als Kältebrücken bekannten Schwachstellen auf überholte Bauweisen zurückführen. Sie können aber ebenso durch mangelhafte Sanierungsmaßnahmen entstehen. Fenstersanierungen haben sich in diesem Zusammenhang als besonderer Problemfall erwiesen.

Während alte Fenster meist eine Einfachverglasung und einen atmungsaktiven Holzrahmen besitzen, weisen moderne Fenster Dreifachverglasungen und luftdichte Kunststoffrahmen auf. Befindet sich die bei neueren Fenstern oft kälteste Stelle im Raum bei einfach verglasten Fenstern noch an der Fensterscheibe, verlagert sie sich an die angrenzende Außenwand.

Vor der Sanierung von Fenstern und anderen Bauteilen sollte ein Sachverständiger konsultiert werden, der in einer Bestandsaufnahme unter anderem den Wärmedurchgangskoeffizienten ermittelt. Dies ist auch eine Voraussetzung um eine Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für die Sanierung zu bekommen. Zudem werden bestehende Wärmebrücken rechtzeitig entdeckt, sodass sie im Rahmen der Sanierung behoben werden können. Trotz baulicher Maßnahmen sind nicht zuletzt die Nutzer oder Bewohner in der Verantwortung der Schimmelbildung durch gezieltes Heizen und Lüften entgegenzuwirken.

Informationen für Verwender von Messwerten und Messgeräten

Die Eichaufsichtsbehörden veröffentlichten kürzlich ein Informationsblatt für alle Verwender von Messwerten und Messgeräten im geschäftlichen Verkehr im Bereich der Sanierung bzw. Trocknung von Gebäuden.

Wenn bei der Sanierung oder Trocknung in Gebäuden die verbrauchte elektrische Energie von Geräten erfasst und weitergegeben wird, gelten laut der Eichaufsichtsbehörden klare Vorschriften. So müssen hierfür Messgeräte verwendet werden, die den Anforderungen an das Mess- und Eichgesetz (MessEG) und an die Mess- und Eichverordnung (MessEV) entsprechen.

Sanierungsfirmen sind hier gemäß den eichrechtlichen Vorschriften Messgeräteverwender bzw. Messwerteverwender und müssen u. a. die Anforderungen des § 31 MessEG beachten. Was das konkret bedeutet und welche Kriterien erfüllt werden müssen, erklärt das aktuelle Informationsblatt.

Inhalte des Informationsblattes:

  • Anforderungen an interne Messgeräte
  • Anforderungen an externe Messgeräte
  • Anforderung an die Messwerterfassung
  • Anforderungen an die Messwertverwendung

Darüber hinaus geben die Eichaufsichtsbehörden Hinweise zur Pauschalabrechnung sowie für die Verwendung von Zeitmessgeräten. Ausführliche Informationen zu den einzelnen Punkten entnehmen Sie dem Informationsblatt, welches wir nachfolgend zum Download bereitstellen.

Informationsblatt der Eichaufsichtsbehörden herunterladen (PDF)

Aufruf zum WTA-Merkblatt E 6-16 (Gelbdruck)

Derzeit steht Fassung des WTA-Merkblatts E 6-16 auf dem Prüfstand. Seine Leserinnen und Leser werden gebeten, die Inhalte zu begutachten und gegebenenfalls ihre Einwände fristgerecht einzureichen. Wir schauen uns die aktualisierten Inhalte an und klären, wie Sie mitwirken können.

Die Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. (WTA) hat eine verantwortungsvolle Aufgabe. Sie soll die Forschung und deren praktische Anwendung auf dem Gebiet der Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege fördern und praktische Erfahrungen verbreiten. Im Zuge dessen veröffentliche die Arbeitsgemeinschaft eine erste Fassung für das WTA-Merkblatt E 6-16, dessen Inhalt die Planung, Ausführung und Erfolgskontrolle von technischen Trocknungen ist.

Themenkomplexe im WTA-Merkblatt E 6-16 (Gelbdruck):

  1. Planung

Anforderungen an die Voruntersuchungen, Bauteilöffnungen, Probenahmen und Laboruntersuchungen bei mikrobiellem Befall,

  1. Trocknungsmöglichkeiten

Bauteil- und baustoffbezogene Liste zur Auswahl des optimalen Trocknungsverfahrens,

  1. Ursachen und Folgen von Durchfeuchtungen und Wasserschäden

Mögliche Ursachen, Folgen und Maßnahmen bei Durchfeuchtungen und Wasserschäden mit Hinweisen auf unbedingtes Hinzuziehen von Fachpersonal,

  1. Risiken bei Schad- und Gefahrstoffbelastungen

Aufstellung von relevanten Regelwerken von Fachverbänden und Institutionen,

  1. Leckortung

Aufzeigen von erfolgsversprechenden Messverfahren,

  1. Ermittlung der Feuchteverteilung

In diesem Abschnitt stellt die Arbeitsgemeinschaft die These auf, dass das hygrometrische Messverfahren zu favorisieren Sei,

  1. Ausführung

Erläuterungen zu Besonderheiten bestimmter Trocknungstechniken sowie den Anforderungen an Sanierungskonzepte,

  1. Kontrolle / Nachuntersuchungen

Am Ende des Merkblatts wird unter anderem auf Hinweise zum Arbeits- und Gesundheitsschutz eingegangen.

Informationen für Ihr Mitwirken

Alle Leserinnen und Leser werden freundlich aufgefordert, den Merkblattentwurf zu prüfen. Einsprüche richten Sie bitte bei Bedarf mit einem entsprechenden Einspruchsformular bis zum 31. März 2018 an die WTA-Geschäftsstelle.

> WTA-Merkblätter bestellen oder herunterladen.
> Beitrag zum Thema in der aktuellen „Bausubstanz“.

Service Liesner Bautrocknung NRW

MID-konforme Energiezähler ab sofort im Einsatz

Moderne Trocknungstechnik sowie maximale Transparenz prägen unsere tägliche Arbeit. Daher haben wir unseren Gerätepark einmal wieder aufgerüstet und nutzen jetzt MID-konforme Energiezähler. Wir erklären, was dahinter steckt und welche Vorteile dies insbesondere für unsere Kunden bedeutet.

Energiezähler oder auch Stromzähler sind bei der Bautrocknung und Wasserschadenbeseitigung wichtige Instrumente. Sie erfassen den verbrauchten Strom der Trocknungsgeräte. Das ist notwendig, damit z. B. ihre Versicherung die Stromkosten exakt begleichen kann. Energiezähler sind entweder direkt im Trocknungsgerät integriert oder als alleinstehende Produktlösung an alle Stromverbraucher vor Ort angeschlossen.

Bislang war die Energiemessung durch die Eichbehörde nicht abschließend festgelegt bzw. vorgeschrieben. Seit 01. Januar 2018 sind geeichte Energiezähler aber nun Pflicht. Um den neuen Standard zu erfüllen, haben wir uns umgehend für die Anschaffung entsprechender Geräte entschieden. Die Wahl fiel dabei auf das Produkt eines renommierten Herstellers, welches nun bei uns im Einsatz ist.

Gemäß der neuen Regelung müssen Energiezähler MID-konform sein. Die MID (Measuring Instruments Directive) ist eine Richtlinie, die im März 2004 vom Europäischen Parlament herausgegeben wurde. Ziel der Richtlinie ist es, Messgeräte auf dem Europäischen Markt zu harmonisieren, die Vorschriften der Ersteichung länderübergreifend zu vereinheitlichen und die Anforderungen an die Produktqualität zu erhöhen.

Kunden und Verbraucher profitieren von dieser flächendeckenden Vereinheitlichung. Der Stromverbrauch unterliegt nämlich fortan weder herstellerspezifischen Schwankungen, noch besteht die Gefahr der willentlichen Manipulation dieser Energiezähler. Außerdem lässt sich an der Einhaltung dieser Richtlinie leicht prüfen, wie genau es ein Anbieter mit Transparenz und technischem Fortschritt nimmt.

Bautrocknung NRW Miet-Shop

In unserem Miet-Shop können Sie MID-konforme Energiezähler für ihr Projekt mieten.

> AERCUBE Energiezähler-Box mieten.

Überwachen Versicherungen bald unser Zuhause?

Intelligentes Wohnen beschreibt die Vernetzung von Haustechnik. Im Mittelpunkt von diesem Gedanken steht die Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität. Smart-Home-Technik kann aber auch zur Verbesserung der Sicherheit und Energieeffizienz in Gebäuden dienen. Ein Ansatz, den nun auch zahlreiche Versicherungsanbieter in Kooperation mit Technikkonzernen verfolgen.

Bislang ist noch vieles Spekulation: Werden Häuser und Wohnungen in der Zukunft komplett mit dem Smartphone gesteuert oder beschränkt sich intelligentes Wohnen nur auf Küchengeräte? Vieles hängt von der Technikaffinität der Benutzer ab. Investitionskosten spielen selbstverständlich ebenso eine Rolle. Doch wo Eigentümer und Mieter zögern, sehen nun Versicherungen neue Chancen.

Die Idee der Versicherungen ist simpel: In Kooperation mit Technikanbietern wollen sie Häuser und Wohnungen mit Sensoren ausstatten, um im Schadensfall sofortige Hilfe leisten zu können. Dafür soll das Netzwerk an Handwerkern, welches die Versicherer pflegen, gleich miteingebunden werden. Sind Sie beispielsweise im Urlaub und daheim platzt ein Wasserrohr, wäre der Schaden im Idealfall noch vor Ihrer Rückkehr behoben.

Versicherungsnehmer sind skeptisch

Aktuell entscheidet sich nur ein Bruchteil der Versicherungsnehmer für die Vernetzung ihres Zuhauses durch die Versicherung. Tarife und Technik sind längst eine Tatsache. Doch ein Großteil der Versicherungsnehmer sieht die Gefahr, dass Gewohnheiten, zum Beispiel beim Wasserverbrauch, transparent werden. Für die Versicherer stünde dagegen der Servicegedanke im Vordergrund.

Ob und wann sich solche smarten Versicherungstarife flächendeckend durchsetzen bleibt offen. Klar ist, dass die Versicherer im Vorfeld noch weitere Aufklärung betreiben müssen.

Lesen Sie den kompletten Beitrag auf FAZ.net.

Fristlose Kündigung bei Schimmelbefall in der Wohnung

Schimmelbefall führt in Mietwohnungen immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Häufig möchten die Bewohner eine verschimmelte Wohnung einfach nur möglichst rasch verlassen. Eine fristlose Kündigung erweist sich in diesen Fällen jedoch kaum als Musterlösung.

Mieter sorgen sich beim Stichwort Schimmelpilz verständlicherweise um ihre Gesundheit. Viele von ihnen erwägen daher die fristlose Kündigung, sobald sie die Beeinträchtigungen durch den Schimmelbefall in ihren Augen als nicht mehr zumutbar betrachten. Da diese Einschätzung äußerst subjektiv ist, manövrieren sich manche Mietparteien leider in eine ungünstige Verhandlungsposition.

Recht auf fristlose Kündigung prüfen

Prinzipiell sind Mieter bei Schimmelpilzbefall tatsächlich zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ein Verbleib in der Wohnung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist. Aussicht auf Erfolg besteht aber nur bei nachweislich durch den Schimmel hervorgerufenen Gesundheitsschäden. Der Mieter muss demnach, beispielsweise durch ein Gutachten, die Toxizität des vorhandenen Schimmelpilzes hinreichend nachweisen.

Sollte ein Gutachten feststellen, dass es sich um toxischen Schimmel handelt, reicht allerdings schon die Tatsache einer möglichen Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund aus.

Machen Sie Ihre Ansprüche geltend

Zwar ist die fristlose Kündigung bei Schimmelbefall in der Mietwohnung unter bestimmten Umständen möglich, doch erschwert dieser Schritt dem Mieter sein weiteres Vorgehen. Verlieren Sie nämlich den Zugang zur Wohnung, wird es schwer die erforderlichen Nachweise, wie zum Beispiel ein Gutachten, nachträglich zu liefern. Es ist zu diesem Zeitpunkt zudem unklar, ob Ihnen die Kosten für einen Sachverständigen oder die Schimmeluntersuchung überhaupt erstattet werden.

Der sichere Weg ist die Abmahnung. Darin setzt die Mietpartei dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Schimmels. Falls der Schimmel dann nicht beseitigt wird oder der Vermieter schlichtweg nicht reagiert, hat der Mieter das Recht das Mietverhältnis nach Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen. Rückendeckung erhalten Mieter hier übrigens vom Bundesgerichtshof (siehe Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06).

Fazit: Mieter sollten unbedingt versuchen in der Wohnung zu bleiben und eine Instandsetzung und/oder Mietminderung geltend machen. Bleibt der Vermieter untätig sollten Geschädigte am Ende eine Klage einreichen. Dieser Weg mag der Längere sein, doch verspricht er eindeutig die höhere Sicherheit für Schimmelpilzgeschädigte.

 
Stockfotonummer: 314440211